Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Wołów na lata 2010 -2014
ROZDZIAŁ I
Postanowienia ogólne
1. Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Wołów opracowano zgodnie z wymogami ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tj. Dz. U. Nr 31 z 2005 r. poz. 266 z późn. zm.).
2. Program obejmuje lata 2010-2014 i określa podstawowe kierunki działania Gminy Wołów w gospodarowaniu zasobem mieszkaniowym.
3. Dla opracowania programu przyjęto wielkość zasobu mieszkaniowego Gminy Wołów według stanu na 30 listopada 2009 roku.
ROZDZIAŁ II
Prognoza dotycząca wielkości oraz stanu technicznego zasobu mieszkaniowego
Mieszkaniowy zasób Gminy Wołów objęty niniejszym programem tworzą lokale położone w budynkach i w kontenerach stanowiących własność gminy oraz lokale położone w budynkach wspólnot mieszkaniowych zarządzanych przez zarządy wspólnot mieszkaniowych, zarządców nieruchomości oraz będących w zarządzie bezpośrednim współwłaścicieli.
Tabela nr 1.
|
Mieszkaniowy zasób
Gminy Wołów
|
Ilość budynków
|
Ilość gminnych lokali mieszkalnych
|
Ilość lokali socjalnych
|
|
Budynki mieszkalne
|
53 – własność Gminy
134 – współwłasność Gminy Wołów i osób fizycznych
|
520
|
40
|
|
a) Budynki stanowiące własność Gminy
|
48
|
116
|
25
|
|
b) Obiekty gminne tymczasowe - kontenery
|
5
|
7
|
3
|
|
c)Budynki wspólnot mieszkaniowych – bezpośredni zarząd współwłaścicieli
|
11
|
16
|
-
|
|
d) Budynki wspólnot mieszkaniowych – zarząd zlecony i bezpośredni
|
123
|
381
|
12
|
Tabela nr 2. Prognozowany stan wielkości zasobu.
|
Liczba lokali
|
Stan na dzień 30.11.2009
|
2010
rok
|
2011
rok
|
2012
rok
|
2013
rok
|
2014
rok
|
|
Lokale ogółem
|
520
|
462
|
416
|
395
|
386
|
359
|
|
a) Lokale mieszkalne
|
480
|
420
|
370
|
330
|
300
|
270
|
|
b) Lokale socjalne
|
40
|
42
|
46
|
65
|
86
|
89
|
Przewiduje się w latach 2010 - 2014 sprzedaż 210 lokali oraz zwiększenie liczby lokali socjalnych w wyniku wyodrębnienia 17 lokali z posiadanego zasobu mieszkaniowego i wybudowania 32 lokali w latach 2012 i 2013.
W przypadku realizacji powyższych założeń w ciągu najbliższych 5lat liczba mieszkań komunalnych zmniejszy się do około 359 , tj. o blisko 31 %.
Stan techniczny 24 % budynków ocenia się jako dobry, 67 % budynków ocenia się jako zadowalający a 9 % budynków jako niezadowalający.
Tabela nr 3. Prognoza stanu technicznego budynków stanowiących własność Gminy Wołów.
|
|
Stan techniczny budynków
|
|
Rok
|
dobry
(szt.)
|
zadowalający
(szt.)
|
niezadowalający
(szt.)
|
|
2010
|
11
|
32
|
4
|
|
2011
|
12
|
29
|
3
|
|
2012
|
15
|
25
|
2
|
|
2013
|
16
|
23
|
1
|
|
2014
|
18
|
21
|
0
|
Użyte w zestawieniu określenia oznaczają:
- stan dobry - budynek w okresie objętym prognozą nie wymaga napraw,
- stan zadowalający - stan średni, elementy konstrukcji są w dobrym stanie, natomiast inne elementy budynku należy naprawić, konserwować lub wymienić,
- stan niezadowalający - uszkodzone elementy konstrukcji.
Zmiany ilościowe wynikają z przewidywanej prywatyzacji i planowanych remontów budynków.
ROZDZIAŁ III
Analiza potrzeb oraz plan remontów i modernizacji wynikających ze stanu technicznego budynków i lokali
Ze względu na wiek, stan techniczny i konieczność dostosowania do aktualnie obowiązujących przepisów wiele budynków, w których położone są gminne lokale mieszkalne i socjalne wymaga remontów dachów i elewacji, wymiany i napraw instalacji technicznych, prac zabezpieczających konstrukcje budynków i zapewniających bezpieczeństwo przeciwpożarowe.
Stąd w latach 2010 - 2014 priorytetami będą:
a) remonty dachów, rynien i rur spustowych,
b) doszczelnienie lub wymiana instalacji gazowych wewnętrznych,
c) udrożnienie, przebudowa i dobudowa przewodów kominowych spalinowych i wentylacyjnych,
d) remonty i wymiany pieców kaflowych,
e) remonty i wymiany instalacji wodno-kanalizacyjnych i centralnego ogrzewania,
f) roboty elektryczne i odgromowe,
g) naprawa lub wymiana uszkodzonych elementów konstrukcyjnych budynku,
h) remonty bieżące i zabezpieczające budynek przed zniszczeniem.
Wykonanie tych prac pozwoli na:
a) utrzymanie stanu technicznego budynków na poziomie zapewniającym bezpieczeństwo ludzi i mienia oraz zahamowanie procesu degradacji budynków co umożliwi utrzymanie istniejącego zasobu bez konieczności rozbiórek,
b) zmniejszenie awaryjności instalacji wewnętrznych, co obniży koszty eksploatacji budynków,
c) zapewnienie użytkowania budynków oraz urządzeń związanych z budynkiem zgodnie z przeznaczeniem, zapewnienie warunków umożliwiających zaopatrzenie w wodę, gaz, energię cieplną, energię elektryczną, odprowadzenie ścieków, ochronę przeciwpożarową,
d) zapewnienie możliwości racjonalizacji zużycia wody i nośników energii przez użytkowników,
e) zlikwidowanie niekorzystnych zjawisk, takich jak: wilgoć, pleśń i grzyb,
f) poprawę stanu estetycznego budynków.
Prowadzenie prac remontowych w budynkach stanowiących współwłasność Gminy Wołów będzie możliwe o ile podjęte zostaną uchwały o przystąpieniu do remontu czy modernizacji a w wielu przypadkach konieczne będzie uzyskanie przez wspólnotę mieszkaniową kredytu na sfinansowanie remontu, spłacanego z funduszu remontowego.
W związku z tym poniższy plan remontów nie obejmuje zasobu mieszkaniowego znajdującego się w budynkach zarządzanych przez zarządców nieruchomości, na remonty których Gmina nie przeznacza środków z budżetu poza ustalonym funduszem remontowym.
Tabela nr 4.
|
Lp.
|
Plan remontów i modernizacji na lata 2010 - 2014
|
Przewidywany koszt
|
|
|
2010 rok
|
|
|
1.
|
Wymiana stolarki okiennej
|
50.000 zł
|
|
2.
|
Przestawka pieców kaflowych
|
10.000 zł
|
|
3.
|
Remont kominów
|
90.000 zł.
|
|
4.
|
Remont zabezpieczający budynek położony w Łososiowicach 34
|
80.000 zł.
|
|
|
Razem:
|
230.000 zł.
|
|
|
2011 rok
|
|
|
1.
|
Wymiana pokrycia dachowego wraz z rynnami i rurami spustowymi oraz remont elewacjibudynku położonego przyPlacu Sobieskiego nr 9 w Wołowie
|
70.000 zł.
|
|
2.
|
Wymiana stolarki okiennej
|
50.000 zł.
|
|
3.
|
Remont zabezpieczający budynek położony w Moczydlnicy Dworskiej nr 22
|
80.000 zł.
|
|
4.
|
Remont zabezpieczający budynek położony przy ul. Komuny Paryskiej nr 12 w Wołowie
|
50.000 zł.
|
|
5.
|
Przestawka pieców kaflowych
|
10.000 zł.
|
|
|
Razem:
|
260.000 zł.
|
|
|
2012
|
|
|
1.
|
Wymiana pokrycia ceramicznego wraz z rynnami i rurami spustowymi, remont elewacji budynku położonego przy ul. Wojska Polskiego nr 40 w Wołowie
|
90.000 zł
|
|
2.
|
Wymiana pokrycia papowego wraz z wymianą rynien i rur spustowych, remont elewacji budynku położonego przy ul. Poznańskiej nr 17 w Wołowie
|
80.000 zł
|
|
3.
|
Likwidacja szamb przy budynkach położonych w Starym Wołowie nr 95, 96, 42, 56a
|
50.000 zł
|
|
4.
|
Wymiana stolarki okiennej
|
40.000 zł
|
|
5.
|
Przestawka pieców kaflowych
|
10.000 zł
|
|
6.
|
Inwestycja – budowa budynków socjalnych
|
1.250.000 zł.
|
|
|
Razem:
|
1.520.000 zł.
|
|
|
2013
|
|
|
1.
|
Wymiana pokrycia ceramicznego wraz z wymianą rynien i rur spustowych budynku położonego przy ul. T. Kościuszki 27e w Wołowie
|
80.000 zł
|
|
2.
|
Wymiana stolarki okiennej
|
40.000 zł.
|
|
3.
|
Przestawka pieców kaflowych
|
10.000 zł.
|
|
4.
|
Wymiana pokrycia dachowego ceramicznego, remont elewacji budynku położonego przy ul. F. Bosaka nr 11 w Wołowie
|
120.000 zł.
|
|
5.
|
Inwestycja – budowa budynków socjalnych
|
1.250.000 zł.
|
|
|
|
|
|
|
Razem:
|
1.500.000 zł
|
|
|
2014
|
|
|
1.
|
Wymiana pokrycia dachowego ceramicznego budynku położonego przy ul. Korzeniowskiego 5 w Wołowie
|
90 .000 zł.
|
|
2.
|
Wymiana pokrycia dachowego papowego wraz z wymianą rynien i rur spustowych budynku położonego w Wołowie przy Rynku nr 30a
|
20.000 zł.
|
|
3.
|
Likwidacja suchych wc i wc wspólnych
|
160.000 zł
|
|
|
Razem:
|
270.000 zł
|
ROZDZIAŁ IV
Planowana sprzedaż lokali
W latach 2010 - 2014 priorytetem będzie podjęcie starań zmierzających do sprzedaży w pierwszej kolejności :
a) lokali położonych w budynkach wspólnot mieszkaniowych,
b) lokali położonych w budynkach komunalnych o małej liczbie lokali,
c) lokali położonych w budynkach wymagających znacznych nakładów finansowych.
Tabela nr 5. Przewidywana ilość zbywanych lokali w poszczególnych latach:
|
Lp.
|
Rok
|
Ilość
|
|
1
|
2010
|
60
|
|
2
|
2011
|
50
|
|
3
|
2012
|
40
|
|
4
|
2013
|
30
|
|
5
|
2014
|
30
|
Sprzedaż lokali mieszkalnych wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Wołów odbywa się na podstawie uchwały nr XLIII/296/06 Rady Miejskiej w Wołowie z dnia 27 lutego 2006 r. w sprawie zasad sprzedaży lokali mieszkalnych wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Wołów oraz wyrażenia zgody na udzielenie bonifikaty od ceny sprzedaży lokali mieszkalnych.
Na jej podstawie udzielana jest 95 procentowa bonifikata od ceny sprzedaży lokali mieszkalnych dokonywanej na rzecz ich najemców.
Nie przewiduje się sprzedaży lokali mieszkalnych w trybie przetargowym.
Wolne lokale są i będą przeznaczane do najmu w celu zaspokajania potrzeb osób osiągających niskie dochody oraz najemców lokali niesamodzielnych a także lokatorów, którym Gmina będzie musiała zapewnić lokale zamienne w związku z prowadzonymi remontami lub rozbiórkami.
ROZDZIAŁ V
Zasady polityki czynszowej oraz warunki obniżenia czynszu
1. Polityka czynszowa będzie zmierzać do ustalania czynszów na poziomie pozwalającym na utrzymanie mieszkań i budynków w stanie technicznym zgodnym z obowiązującymi przepisami przy czym będzie też uwzględniać fakt, że obowiązkiem Gminy jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych osób o niskich dochodach.
2. Ustala się następujące zasady polityki czynszowej:
a) podwyższenie czynszu jeden raz w roku z zachowaniem warunków określonych w art. 8a ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. Nr 31 z 2005 r. poz. 266 z późn. zm.),
b) dążenie do ustalenia czynszów na poziomie do 3% wartości odtworzeniowej rocznie co umożliwi pełne pokrycie kosztów administracji i remontów bieżących, a więc uniknięcie dofinansowywania bieżącej eksploatacji zasobu z budżetu Gminy Wołów,
c) dążenie do zmniejszenia wierzytelności z tytułu opłat czynszowych poprzez:
- proponowanie dłużnikom zamiany lokalu na lokal o niższych kosztach eksploatacji,
- pomoc w staraniach o uzyskanie dodatku mieszkaniowego,
- rozkładanie zaległości na raty,
- niezwłoczne stosowanie upomnień, wezwań do zapłaty oraz kierowanie spraw na drogę postępowania sądowego i egzekucji,
- wypowiadanie umów najmu lokali.
3. Czynsz dla każdego komunalnego lokalu mieszkalnego wyliczany jest indywidualnie na podstawie obowiązującej stawki bazowej czynszu ustalanej przez Burmistrza Miasta i Gminy Wołów oraz czynników podwyższających lub obniżających stawkę bazową czynszu, o których mowa w pkt. 3.2.
3.1 Obecnie stawka bazowa czynszu wynosi 2,22 zł.
3.2 Ustala się następujące czynniki zmniejszające i zwiększające stawki czynszu:
3.2.1 Czynniki zmniejszające stawkę bazową z tytułu wyposażenia technicznego mieszkania
i położenia mieszkania:
a) lokale w budynkach przeznaczonych do rozbiórki – o 20%
b) lokale z pomieszczeniem nie posiadającym bezpośredniego naturalnego oświetlenia – o 5%
c) lokale znajdujące się w budynkach na 3 lub wyższym piętrze – o 5%
d) lokale ze wspólnym przedpokojem, wspólną używalnością kuchni - o 15%
e) lokale bez wc lub wspólna używalnością wc - o 10%
3.2.2 Czynniki zwiększające stawkę bazową:
a) wyposażenie lokalu w instalacje centralnego ogrzewania zasilane z kotłowni centralnej lub lokalnej - o 10%
b) wyposażenie lokalu w gaz przewodowy - o 20%
c) wyposażenie lokalu w łazienkę - o 20%
d) położenie budynku w granicach administracyjnych miasta Wołowa - o 15%
4. Obliczenie ostatecznej stawki następuje poprzez sumowanie zniżek i zwyżek określonych w pkt. 3.2.
5. Osoby najmujące lokale socjalne opłacają czynsz w wysokości 50% najniższej stawki czynszu obowiązującej na terenie gminy obliczonego według zasad obowiązujących dla lokali mieszkalnych opisanych w pkt.3.
ROZDZIAŁ VI
Sposób i zasady zarządzania budynkami i lokalami wchodzącymi w skład mieszkaniowego zasobu gminy
1. Mieszkaniowym zasobem Gminy Wołów administruje Urząd Miasta i Gminy w Wołowie.
2. Zarządzanie budynkami, w których wyodrębniono własność lokali wykonywane jest przez zarządców nieruchomości posiadających licencję zawodową w oparciu o ustawę z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tj. Dz. U. Nr 80 z 2000 r. poz. 903) oraz inne obowiązujące przepisy, z uwzględnieniem woli właścicieli lokali wyrażonej w formie uchwał wspólnot mieszkaniowych.
3. Na lata 2010 - 2014 nie przewiduje się zmian w sposobie zarządzania mieszkaniowym zasobem Gminy.
ROZDZIAŁ VII
Źródła finansowania gospodarki mieszkaniowej
1. Finansowanie gospodarki mieszkaniowej w latach 2010 - 2014 odbywać się będzie z wpływów z czynszów za lokale mieszkalne i użytkowe, z budżetu Gminy Wołów oraz ze środków finansowych pozyskanych przez Gminę Wołów w ramach dostępnych programów i funduszy.
2. W budynkach stanowiących współwłasność Gminy Wołów źródło finansowania stanowią koszty zarządu ustalone przez współwłaścicieli nieruchomości.
ROZDZIAŁ VIII
Wysokość wydatków w kolejnych latach, z podziałem na koszty bieżącej eksploatacji, koszty remontów, modernizacji budynków i lokali, koszty zarządu nieruchomościami wspólnymi oraz wydatki inwestycyjne.
Tabela nr 6. Prognoza wydatków w latach obowiązywania programu.
|
Lp.
|
Nazwa kosztów
|
Koszty na rok w zł
|
|
|
|
2010
|
2011
|
2012
|
2013
|
2014
|
|
1
|
Bieżąca eksploatacja
|
210 000
|
220 000
|
220 000
|
208 000
|
193 000
|
|
2
|
Koszty remontów, modernizacji budynków i lokali
|
870 500
|
610 000
|
1 860 000
|
1 820 000
|
560 000
|
|
3
|
Koszty zarządu nieruchomościami wspólnymi
|
370 000
|
333 700
|
310 000
|
264 000
|
227 200
|
|
Razem
|
1 450 500
|
1 163 700
|
2 390 000
|
2 292 000
|
980 200
|
ROZDZIAŁ IX
Inne działania mające na celu poprawę wykorzystania i racjonalizację gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy.
W celu poprawy wykorzystania i racjonalizacji gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy planuje się podejmowanie następujących działań:
a) inicjowanie i ułatwianie zamian lokali, w celu racjonalnego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych i zwiększenia szans na terminowe regulowanie należnego czynszu, a także zamian lokali w celu dokonania zaplanowanych remontów budynków w Łososiowicach 34, Moczydlnicy Dworskiej 22, przy ul. Komuny Paryskiej 12 w Wołowie oraz w celu wyłączenia budynków z użytkowania i ich rozbiórki tj. budynku przy ul. Komuny Paryskiej 39 w Wołowie i w Prawikowie 23.
b) inicjowanie sprzedaży lokali w budynkach wymagających ponoszenia przez Gminę nakładów przewyższających wpływy z czynszu oraz w budynkach wspólnot mieszkaniowych.
c) pozyskiwanie lokali mieszkalnych poprzez wypowiadanie umów najemcom, którzy mają zaspokojone potrzeby mieszkaniowe poza zasobem gminy, wypowiadanie umów najmu lokali w związku z zaległościami z tytułu czynszu,
d) wyłączanie z użytkowania lokali niesamodzielnych w celu ich remontu, przebudowy, adaptacji na pomieszczenia tymczasowe, na lokale mieszkalne i użytkowe.
